家人们，今天咱来唠唠楼市那些事儿。最近央行又发布了楼市数据，2025 年二季度金融机构贷款投向统计报告一出来，好家伙，又在楼市里掀起了一阵波澜。这数据啊，就像是楼市的 “体检报告”，能让咱们看出不少门道来。
先看这个个人住房贷款余额，啥意思呢？就是咱们大伙买房向银行借的房贷，所有人加起来的总和，这可是个庞大的数字，达到了 37.74 万亿元。更关键的是，它同比下降了 0.1%。这就好比一个天平，今年上半年和去年上半年相比，买房贷款的金额这边轻了，还款金额那边重了，贷款的少，还款的多，所以才造成了个人住房贷款余额的同比下降。从这一点，咱就能明显感觉到，现在的房地产市场还处在修复期、调整期呢。为啥这么说？楼市就像一辆车，资金就是它跑起来的汽油，现在贷款的少，还款的多，就意味着没有足够的增量资金这个 “汽油” 进场，那车想跑得快，房价想往上涨，可就没那么容易咯。
不过啊，这里面也藏着积极信号。虽然个人住房贷款余额同比还是在下降，但降幅比例在收窄。去年上半年同比数据降幅是 2.1%，今年已经收窄到 0.1%，这收窄速度可相当快。就好比跑步，原来是减速跑，现在减速的幅度越来越小了，说不定马上就能稳住速度甚至提速呢。那为啥会这样呢？原因有好几个。
第一个原因，今年上半年房地产的销售额虽然还在下降，但降幅比例相较于去年同期出现大幅度收窄。国家统计局公布的数据显示，今年上半年全国商品房销售额同比下降 5.5%，而 2024 年上半年销售额的同比降幅可是高达 25%。这就像一个人减肥，一开始体重掉得快，后来掉得慢了，说明身体适应了，楼市也是这个道理。销售金额的降幅收窄，新增贷款的降幅同样会收窄，那个人住房贷款余额的降速自然就放缓了。
第二个原因，提前还款的浪潮相较于前两年有所放缓。前几年，很多人手里有点闲钱，看着房贷利率高，就想着提前还款减轻负担，毕竟谁也不想多给银行利息。但现在呢，存量房利率与新增贷款利率的差值相较于前几年有所收窄，没那么大的 “便宜” 可占了。而且前两年该提前还的，手里有闲钱的人都已经还过了。这两年经济形势不太好，大家收入预期较差，又没存下来钱，就算想提前还款，也是心有余而力不足啊。就像原来兜里有钱能提前还房贷，现在兜里没钱，只能老老实实按部就班还了。
第三个原因，降首付起了作用。现在很多城市，不管是首套还是二套，首付比例都降到了 15%，而去年上半年很多城市的首付还在 20％ - 25%。首付降了，就好比买东西门槛降低了，原来要拿出一大笔钱才能买，现在不用那么多了，那贷款金额自然就会增加。打个比方，原来买房子要交 20 块钱首付，现在只需要 15 块，那剩下 5 块就可以去贷款，贷款的人多了，整体贷款金额也就上去了。
第四个原因，二手房市场成交量走高。中指研究院数据显示，今年上半年重点 30 城二手房成交量同比增加 12%。二手房市场情况比较复杂，存在着大量的贷款置换，就是二手房的交易更多的是把原来老业主的贷款转移到了新业主身上，新增贷款不多。但咱别忘了，总有一部分二手房是全款房或者已经结清以及提前还款的。再加上现在二手房成交量高，这就好比一个大蛋糕，虽然切蛋糕的方式变了，但蛋糕大了，分到的新增贷款体量也就客观了。所以整体来看，个人住房贷款余额的降速就收窄了。
不过话说回来，目前虽然降速在收窄，但依旧是负增长，这对于楼市而言，压力还是比较大的。就像一个人背着沉重的包袱在爬坡，虽然爬坡的速度慢下来了，但还是在负重，想轻松跑起来，短期内不太现实。所以更不要指望短期内房价上涨了，除非个人住房贷款余额短期内出现快速增长，有大量的增量资金进场。
咱看看以前房价高峰时期，2021 年上半年个人住房贷款余额同比增速高达 13%，那时候楼市多火爆，大家都抢着买房，贷款金额蹭蹭往上涨。再看看房价猛涨的 2016 年，整个上半年个人住房贷款余额同比增速高到恐怖的 30.9%，这意味着啥？意味着当时有大量的人群疯狂加杠杆，疯狂买房，贷款的金额远远远远超过还款的金额，才造就了如此高的个人住房贷款余额增速。
所以很明显，房价不是以后一定不能上涨，但在上涨之前肯定会有很明显的数据体现。比如说，成交量出现明显增加，就像菜市场买菜的人突然多了起来，说明这东西受欢迎，价格可能要涨；或者贷款数据出现明显增加，银行往外放贷多了，说明市场上买房的人多了，房价也可能有变化；再或者楼市库存出现明显下降，二手房的挂牌量持续撤退，议价空间大幅度缩小，这就好比商场里某件商品库存少了，卖家就有底气不轻易降价，甚至可能涨价。这些都可以成为你重要的参考信号，咱可不能光听别人喊房价要涨就盲目跟风，得看实实在在的数据和市场表现。
那对于咱们普通老百姓来说，现在到底是不是买房的好时机呢？这得看你自己的情况。如果你是刚需，比如孩子要上学，着急结婚需要房子，那该买还是得买，毕竟房子是用来住的，不能因为市场波动就一直等下去。但如果你是投资，那可得谨慎了，现在楼市还不稳定，投资风险比较大。而且就算是刚需买房，也得仔细挑选，多对比不同区域、不同楼盘的优缺点，不能光看价格。
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